50代でマンションを購入しようと考えている人に向けた記事です。
定年まであと10年程度なのに住宅ローンを組むことができるのか？
住宅ローンを組むとしたら、どのくらい借りれるのか？
など、私が調べたことを読者の方に共有していきたいと思います。
自己紹介
はじめまして。
私は現在49歳、東京都江戸川区の賃貸住宅に家族3人で暮らしています。
妻と高校生の娘がいて、もう少しで子育てがひと段落。
最近、定年後の夫婦二人暮らしについて話し合うことが増えてきました。
「このまま賃貸で暮らし続けるのか？」
「もう少し家賃が安いところに引っ越そうか？」
「マンションを購入した方がいいのか？」
という疑問が、頭をよぎります。
でも悩んでも仕方ないので、まずはいろいろ調べてみよう！
ということで、調べたことを書き留めていきます。
賃貸でここまできた理由
現在、私が住んでいる賃貸住宅は駅から徒歩５分以内で、不動産会社さんの対応もいいです。
少し前に「キッチンから水が漏れた」と報告すると、すぐに施工業者さんが修理に来てくれて、まったく不自由がない住まいです。
それでも、マンション購入を検討した時期もありました。
建材メーカーの営業職だったのでデベロッパーの方や建築設計事務所の方とマンションの買い時や、どんな条件のマンションが良いのかなど情報収集をしました。
その結果、下手に色々な情報を知って考えすぎたため、マンション購入に消極的になってしまって購入しませんでした。
これまでを振り返ってみると、賃貸でここまできた理由は、やはり賃貸の方が経済的に得だと思っていたからだと思います。
購入時の諸経費や住宅ローン金利、管理費や修繕積立金を支払うより、このまま賃貸で余ったお金を貯蓄と投資に回して、老後資金を蓄えた方が結果的に豊かな生活が送れるんじゃないかと考えてました。
とくに、45歳まで会社から住宅手当金の支給があったので、その考えがより強かったのかもしれません。
このまま賃貸でいいのか？
でも、娘がいずれ独立することを考えると、
「夫婦二人の生活に合った間取りにしたいな」とか。
通勤がない定年後の生活を考えると、
「もう少し駅から離れた静かな場所でもいいのかな？」
収入が減ることを考えると、
「もう少し家賃が低い方がいいな」と考えてしまいます。
引っ越しのことを妻と話し合うたびに、私の頭の片隅では、
「この機会に中古マンションを購入したらどうだろうか」と考えるようになりました。
「高齢者になっても、賃貸できるのか？」
「家賃を一生払い続けるより、買ったほうがいいのでは？」
「中古マンションを購入して、快適に過ごせる家にリノベできたらいいな」など
そんなことを考えるようになったのです。
老後も賃貸の場合のシミュレーション
死ぬまで賃貸で過ごすか、中古マンションを購入するかを考えるときに、
頭をよぎった素朴な疑問が
そもそも何歳まで生きるのか？
自分が何歳まで生きるのかを想定しないと「賃貸と購入のどっちが良いのか選べない！」
と考えてしまい、自分の寿命を想定するために日本人の平均寿命について少し調べてみました。
厚生労働省の調べによると、日本人の平均寿命は男性で約81.5歳、女性で約87.1歳とのことです。
参照：厚生労働省|令和５年簡易生命表の概況
今から25年前の西暦2000年の平均寿命は、男性で約77.2歳、女性で約84.6歳と令和5年2023年の統計より男性で約4歳、女性で約3歳ほど寿命が延びています。
このように年々寿命が延びていることを考えると、現在49歳の私は、85歳くらいまでは生きれるかもしれません！
それじゃ、50歳から85歳までのトータル家賃はいくら？
今住んでいる賃貸は家賃と管理費、更新手数料を含めて月に約13万円。
少し駅から離れたコンパクトな部屋に引っ越して、家賃と諸々含めて月10万円で暮らすとします。
月10万円 × 12ヶ月 × 35年 ＝ 4,200万円
これが、50歳から85歳までのトータル家賃です。
結構高いですね。
最近は家賃が上昇しているので、もっとかかる可能性もありますし、老後の収入が減る中で、一生払い続けるプレッシャーがつきまといます。
高齢者になると賃貸できないって本当？
よく高齢者になると賃貸住宅を貸してくれないと聞きます。
少し調べてみると、年齢が60歳を超えると賃貸物件を借りにくくなる傾向があると分かりました。
平成28年10月国土交通省住宅局の調査では、賃貸住宅において「単身の高齢者（６０歳以上）は不可」という入居制限をしている割合が11.9％、「高齢者のみの世帯は不可」は8.9%でした。
参照：国土交通省住宅局|家賃債務保証の現状
大家さんの約6割が高齢者に対して拒否感があるようで「事故や孤独死のリスクがある」ことや「家賃の支払いに対する不安」などが入居制限する理由に挙げられています。
まあ、貸す側にしたらそうですよね。
でも、お金や体調に問題がないことや、家族のサポートがあることを伝えると、高齢者でも賃貸物件の入居審査が通過しやすくなるようです。
例えば、仕事を引退していても年金額や預貯金通帳のコピーを提示するなど、お金の心配がないことを証明したり、家族や親族が連帯保証人になったりすると、借りやすくなると言われてます。
でもやっぱり、今のようにスムーズに物件は借りれないと思うので、死ぬまで賃貸でいることの不安は感じます。
そもそも50代で住宅ローンは借りられるのか？
高齢者での賃貸は色々と入居制限も出てくるので、マンションを購入して安心して暮らすことも視野に入れて考えた方が良さそうです。
多くの銀行では、70歳未満であれば住宅ローンを借りることができて、80歳までにローン完済できればよいので、50代でも20年以上の住宅ローンが組めるようです。
ですが、健康状態に問題があったり、安定した雇用形態ではない場合には、審査に落ちてしまったり、希望額までの融資が難しかったりすることもありそうです。
「年収の何倍の物件を買っているのか」を表す指標を「年収倍率」というようですが、その調べでは、中古マンションの購入者は平均で年収5.5倍の物件を購入しているようです。
参照：住宅金融支援機構|2024年度 フラット３５利用者調査
年収倍率は、購入時の年収を基準にするのが一般的なので、55歳の男性平均年収は700万円程度なので、その5.5倍とすると3,850万円のマンションを購入するのが目安ということになります。
参照：国税庁|令和5年分民間給与実態統計調査
ローンはいくら借りれるのか？
仮に3,850万円の中古マンションを購入する場合は、頭金をいくら用意して、住宅ローンをいくら借りればいいのでしょうか？
書籍で調べてみるとローン返済額は手取り年収の25%が目安と書かれていました。
住宅金融支援機構の調査でも総返済負担率（１か月当たり予定返済額を世帯月収で除した数値）は23.2％とのことでした。
参考：住宅金融支援機構|2024年度 フラット３５利用者調査
税込み年収が700万円の場合は手取り年収が530万円程度になります。
530万円の25%は132.5万円なので、月々の返済額は11万円という計算になります。
ん～～ん、ちょっと高く感じますね。
今は、家賃もろもろで13万円ですので、管理費や修繕積立金を含めるとほぼ同額という感じですかね。
50代であれば払えますが、年収が下がる60歳以降は無理な気がします。
頭金などの自己資金はいくら用意する？
頭金は物件価格の2割以上が望ましいと言われています。
3割用意できれば理想的のようです。
物件価格3,850万円の2割で770万円、3割で1,155万円の頭金となります。
- 頭金2割の場合の借入金は3,850万円－770万円＝3,080万円
- 頭金3割の場合の借入金は3,850万円ー1,155万円＝2,695万円
参照：りそな銀行｜住宅ローンシミュレーション（新規）｜返済額から調べる
あと忘れちゃいけないのが、諸経費です。
諸経費は物件価格の5〜8％かかると言われているので、3,850万円の8％で308万円用意することになります。頭金3割の1,155万円と諸経費の308万円で、自己資金は1,463万円の準備が必要ですので、結構高いですね。
まとめ
結論は50代でも住宅ローンを組むことはできそうです。
一般的には税込み年収（額面）の約5倍から7倍が平均予算ですが、年収が減る60代以降も安全に返済ができるかは、考えると現在の年収の5倍程度が私は安全と感じました。
頭金は物件価格の2割程度はほしいので、諸経費などを含めると物件価格の3割以上は自己資金は必要です。
実際に月にいくら位の返済なら安全なのか？
安全に返済できる場合は、どのくらいのマンションを購入した方がいいのか？
など私自身に当てはめて今後の記事で確かめていきたいと思います。
同じように悩んでいる方がいれば、ぜひ一緒に考えていきましょう。